[리얼터맘 앤리의 미국부동산]부동산 자산가들의 효율적인 상속 방법에 대해서... 1031 Exchange와 Step-up in Basis (기준 재조정)
부동산 자산가들의 효율적인 상속방법 부동산 중개인으로 일을 하다보니 부동산으로 자산가가 된 분들을 만나는 일들이 자주 생기게 됩니다.
얼마전에는 다운타운쪽에 오랜기간동안 인접한 부동산을 꾸준히 매입하였던 것을 한번에 판매를 하면서 큰 시세차익을 얻고 현재 1031을 진행하고 있습니다. 이번에는 이렇게 후손들에게 부를 물려주고자 하는 부동산 자산가들에게 바이블과 같은 ‘1031’과 '기준 재조정’이란 프로그램에 대해서 다루어 보고자 합니다.
1031 Exchange란 무엇인가?
1031이라고도 불리는데, 이는 미국 세법의 섹션 1031에 규정된 조항으로 기존에 보유하고 있던 투자용 부동산을 판매한 후 얻어진 시세 차액에 대한 세금 납부를 연기하는 프로그램으로 매매 금액과 같거나 높은 다른 투자용 부동산을 구매하는 형태로 교환을 하면서 기존 부동산으로 발생한 수익금을 유사한 종류의 부동산에 재투자함으써 자본 이득세를 연기할 수 있게 합니다.
상가나 아파트 창고용 건물 빈 땅 등이 투자 대상으로 주거용 주택이나 세컨드 홈 휴가용 주택 개발업자가 매각하려는 땅은 제외됩니다.
1031의 진행은 다음과 같습니다.
첫번째, 기존에 보유하고 있던 부동산을 판매합니다. 두번째, 판매금액을 정해진 ‘교환 중개자(Qualified Intermediary)’에게 맡깁니다. 세번째, 클로징 날로부터 45일내에 새로 구매할 부동산을 확정하고 180일 내에 클로징을 합니다. 이러한 과정을 통해 자본 이득세의 납부를 연기하게 됩니다. 이 과정에서의 가장 중요한 점은 '45 days and 180 days rule’ 이라고 불리는 것입니다. 즉, 45일내에 신규 매물을 확정하고 180일내 클로징을 해야 한다는 것입니다. 이 부분이 어렵다고 하는 경우들도 있는데, 그렇기에 1031 익스체인지를 진행할 경우에는 미리 기존 매물을 판매하는 과정에서 신규 매물을 확보해 두는것과 또한 만약의 경우를 위해서 몇 개의 대안 매물을 가지고 있는 것도 중요합니다. 그러면 투자자들은 왜 1031 익스체인지를 활용할까요?
1 세금 연기: 가장 큰 이유는 기존 부동산을 판매하면서 발생한 이득에 대한 세금 납부를 유예하는 것입니다. 부동산의 경우장기간 보유를 하다보면 큰 상승폭을 보게되는 경우가 많습니다. 예를 들어서 40여년전, 맨해튼에서 백만불에 구매를 한멀티패미리는 현재는 5백만불 이상의 가치가 있는 경우들이 많습니다. 이렇게 4백만불에 대한 자본 이득에 대한 세금(뉴욕/뉴저지 주 대략 35%)을 낼 것이냐, 아니면 유예 시키느냐 인 것입니다.
2 부동산 자산의 품질 향상: 이렇게 기존 부동산에서 얻은 자본 이득을 포함하여 더 가치 있는 부동산으로 업그레이드 합니다. 아무래도 이 시점에서는 투자자들께서도 기존 투자를 할 때보다는 부동산을 보는 관점도 달라졌을 것이며, 어떻게 임대 수익을 더 높일 수 있는지 등에 대한 노하우가 생겼을 것입니다. 이를 반영하여 부동산 자산의 품질을 향상시켜 가게 됩니다.
3 장기적인 자산 축적: 세금 납부를 연기하면서 늘어난 자산을 계속 재투자함으로써 장기적으로 더욱 큰 자산을 축적해 나가게 됩니다.
4 상속 계획: 1031을 통해 계속해서 세금을 연기하고, 사망 시 상속인이 자산을 받을 때 기준 재조정(Step-up in basis)을 통해 자본 이득세를 크게 줄일 수 있습니다.
1031의 꽃, 기준 재조정(Step-up in basis)이란 무엇일까요? 이는 1031과 함께 사용될 때 강력한 세금 절감 전략이 될 수 있는 방안인데요, 간략히 말씀드리자면 1031을 활용한 투자자께서 돌아가시는 경우 상속인이 상속받은 부동산의 가격의 기준을 피상속인의 사망 시점의 감정가로 ‘재조정’을 한다는 것입니다.
예를 들어서 위에 예시를 들었던 5백만불의 부동산을 상속인이 받았다고 치면, 피상속인이 돌아가시는 시점에서 해당 부동산의 감정을 받는 것입니다. 그 감정가가 그대로 5백만불이라면 상속인은 ‘기준 재조정’된 해당 부동산을 상속받는 것이며, 상속인이 이 부동산을 5백만불에 판매를 하게 된다면 상속인은 판매 가격이 재조정된 기준과 동일함으로 자본 이득세가 발생하지 않는다는 것입니다.
기준 재조정과 1031 상호작용을 통해서 볼 수 있는 혜택은 다음과 같습니다.
1 생애 동안의 세금 납부 연기: 투자자는 1031을 사용하여 생애 동안 자본 이득세 납부를 연기합니다. 그리고 이러한 이익을 신규 부동산으로 계속 롤오버하여 세금 책임을 무기한 연기합니다.
2 사망과 기준 재조정: 투자자가 사망하면 상속인은 부동산을 상속받게 되며, 새로운 감정가로 기준이 재조정합니다.
3 연기된 세금의 제거: 기준 재조정은 연기된 자본 이득세 책임을 제거합니다. 상속인은 부동산을 매각할 때 큰 세금 부담없이 매각할 수 있으며, 또는 재조정된 기준으로 부동산을 계속 보유할 수 있습니다.
결론적으로, 1031과 기준 재조정은 부동산 투자자가 세금 전략을 최적화하고 유산 계획을 강화할 수 있는 강력한 도구입니다. 이에 수많은 자산가와 가문들이 자산의 대물림에 효율적으로 활용을 하는 제도이기도 합니다. 투자용 부동산이 있고, 이를 물려줄 자손이 있으시다면 꼭 기억하시고 활용하시기 바랍니다.
앤리 팀
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