[리얼터맘 앤리의 미국부동산] 한국 내국인이 미국에 부동산을 모기지(대출)로 살 수가 있나요?
요즘 한국의 부동산 정책의 변화로 인하여 한국에 계신 고객들께서 미국 부동산에 투자를 고려하며 연락 오시는 분들이 늘어나고 있습니다.
한국에서 미국에 부동산을 구매하려는 경우, 구매 방법은 크게 두 가지입니다. 전액을 현금으로 구매하는 경우와 '외국인 주택융자 프로그램'을 통해서 모기지(대출)을 받아 구매하는 것입니다.
이 중에서 오늘은 미국에서 모기지를 받아서 미국 부동산을 구매하는 방법에 관해서 확인해 드리도록 하겠습니다. *** 본 내용은 외국인 주택융자 전문가와의 조언을 통해서 작성된 내용입니다.
미국의 경우, 외국인은 주택 구매 가격의 평균 35% 이상을 다운하고 모기지를 받을 수 있는 '외국인 주택융자 프로그램'을 이용하여 부동산을 구매 할 수 있습니다. (모기지 회사에 따라 20% 도 가능한 곳도 있습니 다.)
우선 구매할 부동산을 알아보면서, 한국에 있는 자금을 미국 내 계좌에 송금해 놓아야 합니다. 그 중 구매하는 부동산 가격의 10%가량의 선수금이, "Attorney Review (변호사 검토)"가 끝나서 계약서상에 셀러와 바이어의 서명이 완료되는 날로부터 10일 이내에 셀러 변호사의 에스크로 어카운트로 보내야 하니 미리 송금하고 나머지 금액도 클로징 3주 전까지 미국 계좌로 이체되어있어면 됩니다.
미국으로 송금하기 전에 한국의 세무사와 상담을 통해 송금 금액에 따라 발생할 수 있는 증여세를 포함한 기타 발생할 수 있는 세금 여부를 먼저 알아보는 것이 필요합니다.
모기지를 받을 때에는 두 가지 방법이 있습니다.
첫째, 재직 증명서(VOE, Vertification of Employement)를 준비해야 하는 경우입니다. 한국의 재직 증명서는 영문으로 번역하여 공증하는 것이 요구됩니다. 재직증명을 한 경우에는 미국에서 실질적으로 근무 중인 회사에 전화 또는 이메일로 연락을 해 재직 여부를 확인하는 절차가 있습니다.
둘째, 재직 증명서가 없이 하는 경우로, 사업을 하거나 일을 하고는 있지만 수입이 제대로 증명이 안 되는 상황에 해당합니다. 이 경우, 구매하려는 부동산의 월세를 수익으로 고려해서 모기지를 받을 수가 있습니다. 실례로 최근 제가 클로징을 한 매물들의 경우, 해당 부동산의 예상 월세 수익이 모기지, 택스, 주택 보험을 합쳤을 때와 비교해서 같았거나 많았기에 모기지를 받아서 구매를 성사시킬 수 있었습니다.
월세 > = 모기지 + 택스 + 주택보험
참고로, 재직 증명서로 모기지를 받을 경우 '조기상환 페널티(Prepaid Penalty)'가 없지만 월세 수익으로 모기지를 받을 경우에는 있습니다. 조기상환 페널티는 첫 4년 안에 재융자를 하거나 모기지를 모두 갚을 경우에 융자받은 금액의 4%를 내게 됩니다. 예를 들면 30만 불을 융자받았을 경우, 12,000불입니다.
외국인 주택융자 전문가의 조언에 의하면 모기지 은행 선택 시, 미국의 대형은행보다는 해외 투자자들의 특수한 상황에 맞춰서 업무를 진행하고 있는 외국인 대출 전문은행과의 거래를 추천합니다.
외국인 주택융자 프로그램의 경우에는, 미국 현지에 계신 분들에 비해서 모기지 이율이 조금 높으니 이 또한 참고하시면 좋습니다.
최근에 부동산에 열정이 많은 방미씨의 "나는 해외 투자로 글로벌 부동산 부자가 되었다"를 읽었습니다.
이 중 마음에 와 닿았던 부분이 있어서 공유합니다.
방미 "나는 해외 투자로 글로벌 부동산 부자가 되었다"
"해외 투자, 더 이상 망설이지 마라
세상은 넓고 좋은 부동산은 많다.
시야를 확대하고 생각의 범주를 넓혀서
해외 부동산을 확보하면 꾸준한 임대 수입과
달러를 확보하는 장점까지 있다.
해외 부동산 투자는 이 시대에 걸맞는 최적의 투자 방법이다."
미국 부동산 투자에 관심이 있거나 궁금한 사항이 있으신 경우에는 언제든지 연락 주세요. 다음 컨텐츠에서도 다뤄 보도록 하겠습니다.
국제 부동산 전문가 앤리