[리얼터맘 앤리의 미국동네 이야기] 천만 달러로 맨해튼에서 어떤 종류의 상업용 부동산을 구입할 수 있습니까?
최근에 맨해튼의 인기 있는 지역 중 일부 상업용 부동산을 약 천만 달러에 찾아 드려야 했습니다.
매물은 UES의 와비파커건물 (#1), 그리고 트라이베카의 건물 (#4)...둘 다 Asking Price 를 기준으로해도 Cap 이 5% 이상이 나옵니다.
UES 인근:
*1. 1209 Lexington Ave - 와비파커 건물
Asking $13,250,000 | CAP : 5.2% (NOI : $689,002)
전체 개요
- 4층의 믹스유즈, 코너 빌딩. (22 Feet & 70 Feet, 21 foot tall arched windows)
- 100% Free Market (리테일 1개, 주거용 2개 (3BR) 유닛)
- 건물의 뛰어난 가시성으로 인해 세계적인 안경브랜드 와비파커에서 2030년까지 입점 완료.
- 주거용 2 개의 유닛들은 전체 럭셔리 리빙으로 업그레이드 완료 (침실 3개, 욕실 2.5개, 테라스 & 루프데크)
- 총 4,600 sqft / 미래 개발 가능성 (Maximum Usable Floor Area : 13,959 SF)
상업용 유닛 개요 (1개)
- 세계적인 안경 브랜드 와비파커 (Warby Parker) 에서 2013년 부터 2030년까지 장기 임대중. 1층 1500 SF + 메자닌 600 SF + LL의 스토리지 & 직원 휴식 공간
- 임대비 현재 년에 $580,572 (매년 3% 인상)
주거용 유닛 (2개)
- 침실 3개, 욕실 2.5개, 테라스와 루프 데크가 있는 주거용 유닛 2개
- 럭셔리 콘도로 레노베이션 완료 (오픈컨셉 키친, SS 가전, 시저스톤 카운터탑, 오크 하드우드 플 로링, 매립등, 대리석 욕실, 센트럴 HVAC, 세탁기 등)
- 월 임대비 $9,000 + $8,950 (7월 계약 만기, 이후 월 $10,000 예상)
안정적인 렌트인컴과 추후 개발 가능성 (사용하지 않은 Floor Area 가 아직 많이 남아 있어서, 추후 주변 건물까지 인수할 수 있다면 개발을 하거나, 개발자에게 판매도 가능할 것입니다. 하지만 현재의 건물만으로도 충분히 개발 가능성이 있어 보입니다.)
2. 36 E 73rd St
Asking $9,950,000 | 세금 $153,192
전체 개요
- 5층의 5개 유닛이 있는 믹스유즈 엘리베이터 빌딩(상업 1 개, 주거용 4 개)으로 빈 건물로 판매
- 레노베이션 필요한 매물
- UES의 센트럴파크와 파크애비뉴 사이에 위치하고 있으며, 메디슨애비뉴상의 스페셜
- 상업용 부지 내에 있어서 상업용 건물로도 개발 가능하며, 싱글 타운하우스로도 개발 가능 상업용 개발시에는 컨텐포러리/모던 갤러리, 럭셔리 브랜드 매장, 사무실 등으로 렌트 가능 (주변 에 Gagosian, Nahmad, 등의 갤러리 위치)
3. 52 E 64th St
Asking $9,850,000 | Tax. $232,860
전체 개요
- 5층의 싱글 타운하우스 플리핑 매물 (Multi Fam to Single Fam)
- UES상에서도 최고의 위치 중 하나. 에르메스 도보 2분, 파크애비뉴 바로 옆 위치.
- 전면부 넓이 20' - Lot (20' * 100") / 빌딩 SF (8,740SF) / High Ceiling
- 1878년
- 싱글 하우스 또는 대사관저, 재단용으로 사용 가능.
이외 지역 (Tribeca, Nolita, UWS):
*4. 385 Greenwich St @ Tribeca
Asking $9,000,000 | CAP : 5.27 % (NOI : $503,601)
전체 개요
- 4층의 5개 유닛이 있는 믹스유즈 코너 빌딩 (상업 2개, 주거용 3개)
- 100% Free Market & 100% Rented
- Prime Tribeca Location (씨티은행 H/Q 건너편 & 허드슨 강변과도 근접한 위치)
- 코너빌딩으로 노출도 최상급(95')
- 상업용에 유명 프렌치 레스토랑 (YVES)과 바(Smith & Mills)에서 임대 중
- 4BR (Flex) * 2 Units, 2BR * 1 unit (유닛당 HVAC system 과 세탁기, 높은 층고의 모던 디자인)
- Tax Class Protected (7% of EGI)
안정적인 렌트인컴과 로케이션이 핫한 곳에 위치함으로 인해서(학군 최고, 헐리웃 스타등도 거주하는 곳, 단위면적당 가장 비싼 주거 지역 중 하나) 건물의 지속적인 가치가 올라갈 것을 기대해 볼 수 있겠습니다. 현재 상업용 테넌트의 계약이 내년 9월과 12월까지지만 해당 지역은 다른 상업용 테넌트를 구하는데 있어서도 그리 어렵지 않을 것으로 고려됩니다. 이것은 렌트를 더 올려서, 건물의 가치를 높일 수 있다는 뜻이기도 합니다.
5. 238 Mulberry St @ Nolita
Asking $10,995,000 | CAP : 4.58 % (NOI : $503,601)
전체 개요
- 5층의 4개 유닛이 있는 믹스유즈 빌딩 (상업 1개, 주거용 3개)
- 100% Free Market & 100% Rented
- 놀리타에서도 가장 핫한 거리내에 위치 (Prince & Spring St 사이)
- 민트 컨디션의 빌딩 - 프라이빗 야외공간, 유닛별 가스&전기 미터, 오버사이즈 창문, 센트럴 AC, 높은 층고
6. 484 Amsterdam Ave @ UWS
Asking $8.900,000 | CAP : 5.12% (NOI : $455,966.32)
전체 개요
- 5층의 13개 유닛이 있는 믹스유즈 빌딩 (상업 1 개, 주거용 12 개)
- Free Market 유닛 7개, 렌트 안정화 유닛 4개 (그 중 2개는 마켓 가격), 렌트 컨트롤 유닛 1개
- 1BR (500~600SF) * 4 units, 2BR (900 ~ 960SF) * 7units, 2BR+2Bth * 1 PH unit w/ 루프탑 테라스
- UWS 의 먹자거리 암스테르담 에비뉴상에 위치 (83rd & 84th)
- 개별 유닛별 Metered Units 전기 & 가스 히팅
- 9 유닛은 레노베이션 with 하드우드 플로링, 높은 층고, 스테인리스스틸 가전. 공용세탁실
- Building Size : 10,850 SF / Built Year 1900
- 센트럴파크 서쪽에서 2블락 거리.
- Flor De Mayo 는 해당 위치에서 23년간 운영중 (2029년 1월 말까지 임대 계약중)
▶▶▶뉴욕 뉴저지 부동산 상담해 드리겠습니다.
