[리얼터맘 앤리의 미국부동산] 70만불대에, 5% 정도Cap 이 나오는 매물이 맨해튼에 있다구요? “Tribeca Green”

요즘 맨해튼에 언더 밀리언으로 투자를 하고자 문의를 주시는 고객들이 많이 있습니다. 일부는 투자자, 일부는 실거주 목적으로 찾으시는 경우입니다. 사실 맨해튼에서 언더밀리언으로 투자를 하는 것이 그렇게 매력이 없습니다. 기본적으로 맨해튼에서 언더 밀리언으로 투자를 한다면 콘도라는 것인데, 렌트수입 대비 월 관리비용이나 세금 등의 비용을 계산을 해보면 결과적으로 Cap 이 3% 를 넘기 어렵기 때문입니다. 그래서 저도 왠만하면 백만불 정도의 예산을 가진 고객의 경우에는 맨해튼을 벗어나서 투자할 것을 권해드리게 됩니다.

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그런데 지난 한 달간 제 고객들 다수가 선택을 하게 된 매물이 있어서 소개해 드려보고자 합니다. 바로 배터리파크시티(Battery Park City) 북단에 위치하고 있는 트라이베카그린(Tribeca Green)입니다.

 

트라이베카그린( Tribeca Green )

 

2004년에 24층 건물에 지어졌으며, 273가구를 보유하고 있으며 현재 50% 이상 판매되었습니다.

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트라이베카그린은 허드슨야드 및 여러 럭셔리 부동산을 개발한 미국의 대표적인 개발사 Related와 세계적인 건축가 Robert A.M. Stern이 함께 설계하였습니다. 원래는 2004년이 완공이 되어서 럭셔리 렌탈로 운영을 하다가 작년부터 컨버젼을 시작하여 맨해튼에서 가장 빠른 속도로 매매가 이뤄지고 있는 건물 중 하나입니다.

 

워렌 스트리트(Warren Street)의 트라이베카 그린(Tribeca Green)과 해안가

 

유닛 내에서 바라보는는 루프탑 19층 ​

 

Fior di Bosco 대리석 바닥과 홈이 있는 오크 패널로 장식된 밝고 멋진 로비는 양쪽에 무성한 녹지 공간이 있고 1.8에이커 규모의 티어드롭 공원(Teardrop Park)으로 바로 연결됩니다. ​

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3베드 유닛

 

자연 채광이 공간을 채우고 주거지에 자연의 느낌을 실내로 가져옵니다.

 

 

주방에는 깊은 Kohler 세면대, Grohe 수도꼭지 및 충분한 수납 공간이 있습니다. ​

 

Millwork 패널에는 통합형 Miele 식기세척기가 숨겨져 있습니다.

 

흰색 대리석으로 마감된 기본 욕실은 Grigio Nicola 대리석 장식과 맞춤형 오크 세면대를 갖추고 있습니다. ​

 

트라이베카 그린은 24층에 높이에 총 273세대로 보유한 빌딩으로 스튜디오 유닛부터 4베드룸 유닛까지 다양하게 구성되어 있습니다 . 어메니티도 새롭게 단장하여 재오픈하였는데요, 17층에는 남쪽과 서쪽으로 허드슨 강을 바라보면서 즐길 수 있는 루프탑 바베큐 라운지를 갖추고 있으며, 별도의 실내 파티룸과 게임룸을 갖추고 있습니다. 1층에는 라이프타임에서 디자인한 피트니스와 아이방, 그리고 청소년들을 위한 파티룸과 라운지 룸, 재택근무자들을 위한 비즈니스 센터가 있습니다. 어메니티중에는 다른 건물과 차별화되는 Sandbox 라는 공간인데, 놀이를 할 수 있는 곳으로 3D 프린트도 갖추고 있습니다. 아마도 뉴욕의 명문 과학 고등학교 스타이븐스트가 바로 옆에 위치하고 있어서, 아이들의 상상력과 창의력을 높여주기 위해 이런 독특한 공간을 구성하지 않았나 생각하였습니다.

 

AMENITIES:

 

야외 라운지 좌석과 식탁이 있는 조경된 옥상 테라스

 

피트니스 스튜디오는 거주자의 건강 및 웰니스 요구에 따라 이용 가능합니다. ​

 

어린이방에는 아이들이 탐험하고 놀 수 있는 대화형 공간이 있습니다. ​

공용 라운지

 

그리고 후문을 통해서 나가면 바로 작지만 아름다운 공원이 연결이 되어 있어서 자연을 벗삼을 수 있으며, 공원을 지나자마자 바로 저지시티와 자유의 여신상을 바라볼 수 있는 허드슨 강변 공원이 나오게 됩니다. 도심속에 있지만 언제든지 아름다운 자연을 즐길 수 있는 곳이 바로 트라이베카 그린입니다.

 

원월드트레이드센터 외에 주위 건물들 ​

 

제 고객들께서 이 매물을 선택하신 이유는 간단합니다. 전문직 종사자들로 구성된 이웃, 인접한 명문 공립고등학교 및 우수한 교육 수준, 아이들을 키우는데 필요한 풍부한 인프라, 생활의 편리함, 안전성 등입니다. 거기에 투자자의 입장에서는 맨해튼의 다른 건물들에 비해서 낮은 수준의 투자금액으로 비교적 높은 수익률을 기대할 수 있다는 것입니다. 저도 이 부분에서 실질적으로 숫자를 돌려보면서 놀랐던 부분인데요, 제 고객이 투자하신 유닛은 5%에 육박한 수익률을 보여줬습니다. 거기다 골드만삭스 헤드쿼터가 도보 2분 거리에 위치하고 있고, 원월드트레이드센터도 도보 5분 거리에 위치를 하고 있어서 추후 테넌트를 입주시키는데 있어서도 어려움이 없을 것으로 예측하였습니다.

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이렇게 다수의 거래를 하고 다른 투자자분들께도 이 매물에 대해서 추천을 하다보니 일부의 고객들께서 배터리파크시티와 트라이베카그린에 있는 대해서 갖고 있는 편견이 있어서 이에 대해서도 설명 드리고자 합니다.

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근데, 배터리파크시티는 땅은 소유를 못한다고 하던데요?

제 고객들께서도 해당 건물을 선택하면서 초기에 고려한 사항중에 하나입니다. 배터리파크시티는 정부에서 철저하게 계획하여 추가적인 매립을 통해서 개척이 된 지역으로 이 곳의 대지는 배터리파크시티어쏘리티(BPCA)라는 뉴욕주에 의해서 설립이 된 Public Benefit Corporations의 소유입니다. 그래서 배터리파크시티에 위치한 모든 주거용 및 상업용 건물들은 BPCA의 마스터플랜하에 개발이 되었으며, 그 중에는 브룩필드 몰, 골드만삭스 헤드쿼터 등도 포함이 됩니다. 이 모든 건물들이 이러한 대지 임대 계약하에 있는 것입니다. 대지 임대는 99년 계약기간의 만료가 2069년입니다. 그리고 벌써 50년 계약 연장을 추진중에 있습니다. 제 고객들께서도 해당 내용에 대해서 검토를 하시고, 결과적으로 정부에서 운영하는 대지이기에 안정적일 것으로 판단하고 투자 및 구매를 결정하게 되었던 것입니다.

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트라이베카그린은 코업이라고 하던데요. 코업은 구매 과정도 그렇고 렌트를 주는데도 까다로운 것 아닌가요?

일단 트라이베카 그린은 코업이 맞습니다. 하지만 콘도 룰로 운영이 됩니다. 그래서 별도의 보드프로세스나 인터뷰 과정이 없습니다. 그리고 해당 유닛을 오너쉽을 가지고 있는 기간 내내 렌트를 주셔도 무관합니다. 물론, 테넌트를 들이는 과정 또한 콘도와 유사합니다. 그리고 구매 과정은 오히려 맨해튼에 있는 일반적인 럭셔리 콘도보다도 더욱 간단합니다. 원하는 매물이 있다면 유닛과 클로징 날짜, 그리고 담당 변호사의 정보만 제공을 해주는 것입니다. 이 말은 별도의 자금을 증빙하는데 필요한 서류들을 굳에 이 제공할 필요가 없다는 것입니다. 이 점은 한국에서 투자를 하러오신 고객들께는 큰 장점으로 활용이 되었습니다.

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그런데, 현재 테넌트들이 렌트 안정화로 묶여 있다구요?

맞습니다. 트라이베카그린은 아직 세금 혜택을 받고 있는 건물입니다. 그러한 이유에서 기존에 있던 테넌트들은 렌트 안정화 룰에 따라서 본인들이 원한다면 지속적으로 렌트를 연장하여 주어야 했으며, 가격도 1년에 3%내로 인상되었습니다. 하지만 이는 2026년 6월 말에 세금 혜택이 만료가 되면서 해당 규정도 사라지게 됩니다. Deregulaton이 된다고 하는 것이죠. 따라서 그 시점부터는 시장가격에 맞춰서 렌트를 낼 수가 있습니다. 단, 만약 현재의 테넌트가 그 시점이후에도 계속 거주를 원한다면 시장가격으로 렌트비를 대폭 상승할 수 있습니다. (예를 들면, 72만 원배드 현재 렌트 $4,900 이 2026년 6월 말 이후 평균 $1000 정도 더 받으 실 수도 있습니다)

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해당 매물이나 맨해튼 부동산에 대해 궁금한 사항이 있다면 연락 주시기 바랍니다.

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스튜디오 유닛 : $590,750 ~

원베드룸 : $718,250 ~ (렌트시 $4,500 이상)

- Unit 8Q / $743,750 /742 sqft (21평) / 북쪽

- Unit 9B / $799,000 / 717 sqft (20평) / 동쪽

투베드룸 : $1,317,500 ~

- Unit 4G / $1,317,500 / 1,120 sqft (31평) / 남동

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▶▶▶뉴욕 뉴저지 부동산 상담해 드리겠습니다.

 

 

리얼터맘 앤리입니다.

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