[리얼터맘 앤리의 미국부동산] 모기지 재융자 7단계 전략 / 작년 주택 재융자 연평균 2800불 절약

이자 절감 이외 재정 목표 세워야

크레딧 점수, 이자율 결정에 직결

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추가 비용과 손익분기점 따져야

이자율 고정 스케줄 관리가 핵심

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모기지 재융자는 당장 월 페이먼트를 낮추는 것보다 장기적인 재정 목표 설정과 인생 설계가 필요한 결정이다.[Pixabay]

 

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모기지 이자율이 사상 최저 수준을 꾸준히 유지하면서 재융자는 월 페이먼트를 낮추고 저축을 늘릴 수 있는 좋은 선택으로서 자리를 지키고 있다. ‘프레디 맥’에 따르면 지난해 재융자를 받은 홈오너의 경우 연간 평균 2800달러를 아낄 수 있었다. ‘블랙 나이트’는 재융자로 이득을 볼 수 있는 홈오너가 전국적으로 1500만명 이상에 달할 것으로 추정했다. 재융자를 신청한다면 ‘ICT 모기지 테크놀러지스’는 지난 6월 기준으로 최종 승인이 나오기까지 평균 48일이 걸렸다고 밝혔다. 재융자를 받기 위한 7단계 전략을 소개한다.

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▶재정 목표를 세워라

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재융자의 목표는 낮은 이자율로 갈아타서 월 페이먼트를 낮추기 위함이다. 그러나 이게 전부는 아니다. 모기지 형태와 상황에 따라 누릴 수 있는 장점도 달라지기 때문이다. 변동금리 모기지에서 고정금리 상품으로 옮겨 타는 경우도 있을 것이고, 30년 만기에서 15년 만기로 대출 기간을 줄이려는 경우도 있을 것이다.

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뜻하지 않은 지출이 생겼을 수도 있고 집을 고쳐야 하는 상황이 있을 수도 있다. 만약 그동안 모기지를 잘 갚아서 집에 상당한 에퀴티가 쌓였다면 캐시아웃 재융자를 고려할 수도 있다. 단순히 월 페이먼트를 낮추겠다는 목표를 넘어 궁극적으로 성취하려는 목표를 세우는 것이 중요하다.

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▶홈 에퀴티를 따져라

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‘디스커버 홈 론스’에 따르면 집에 쌓인 에퀴티가 5% 이상이면 컨벤셔널 재융자를 받을 수 있는 자격이 된다. 물론 대부분의 렌더들은 최소한 20% 이상을 요구한다.

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이렇게 홈 에퀴티가 많을수록 더 낮은 이자율과 저렴한 수수료 혜택을 누릴 수 있는 가능성이 커진다. 더 많은 에퀴티를 갖고 있다면 자칫 집값이 내려가도 갚아야 대출금이 집의 가치보다 많을 확률을 낮출 수 있다.

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본인이 가진 홈 에퀴티 계산법은 현재 집의 시세에서 남은 모기지 밸런스를 빼면 된다. 시세를 보다 정확히 알고 싶다면 정식으로 감정을 의뢰해도 된다.

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▶크레딧 점수를 체크하라

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어떤 융자라도 신청을 하려면 본인의 크레딧 점수와 크레딧 리포트를 체크하는 것은 중요한 과정이다.

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크레딧 점수는 최종적으로 이자율을 결정짓는 중요한 요소로 점수가 높을수록 이자율은 낮아지고 그만큼 월 페이먼트 부담도 줄어든다. 만약 크레딧 점수가 낮다면 융자를 신청하기 전에 점수를 올려두는 것이 이득이다.

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크레딧 리포트는 점수가 환산된 근거를 보여준다. 어떤 감점 요인이 발생해 크레딧 점수에 부정적인 영향을 미쳤는지 알아볼 수 있다. 잘 체크한 뒤 만약 에러가 있다면 신용평가회사에 연락해서 잘못된 점을 바로잡을 수 있고 그만큼 크레딧 점수도 올릴 수 있다.

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▶재융자 비용을 계산하라

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재융자를 신청하기 전에 재융자도 새로운 대출인 점을 이해하고 이와 관련된 비용을 이해했는지 스스로 확인해야 한다.

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우선 재융자 수수료는 새로운 대출금의 2~5%에서 결정된다. 당연히 새롭게 받은 재융자 대출금을 앞으로 갚아나가면서 새롭게 낸 2~5% 수수료 이상의 절약이 가능한지 계산해봐야 한다.

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재융자가 가치 있는지 결정하려면 손익분기점도 계산할 필요가 있다. 즉, 재융자에 들어간 비용을 회수하는데 얼마나 시간이 걸릴지 알아봐야 한다는 뜻이다. 방법은 클로징 비용을 매달 아끼게 된 금액으로 나누는 것이다.

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예컨대 재융자 클로징 비용이 5000달러이고 재융자를 통해 아낄 수 있게 된 금액이 월 100달러라면 손익분기점은 50개월 즉, 4년 2개월이 된다. 달리 말하면 재융자로 이득을 보려면 지금 사는 집에서 4년 이상은 살아야 한다는 의미다.

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▶모기지 서류를 준비하라

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최근 인터넷을 통한 온라인 신청 과정이 일반화됐지만, 재융자를 신청하는 과정에서는 준비가 충분히 됐는지를 증명할 수 있는 많은 서류 제출이 여전히 필요하다.

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여기에는 가장 최근 급여명세서, 지난 2년간의 W-2, 현재 모기지에 관한 정보 그리고 재산세 내용과 집 보험 등에 관한 서류가 포함된다.

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만약 자영업자이거나 전통적이지 않은 직업을 가졌다면 2년 기간의 은행 거래내용이 필요하다. 여기에 거래 은행으로부터 손익과 관련된 증빙서류를 받아야 하고 지난 2년간의 1099 양식과 소득을 증명할 인보이스도 있어야 한다.

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재융자 기관은 추가 서류를 요구할 수도 있는데 만약 재융자 대출을 해줄 렌더를 정했다면 기본 서류 이외에 다른 어떤 추가 서류를 요구할지 미리 묻고 준비하는 것이 시간 절약에 좋다.

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▶모기지 렌더를 비교하라

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가장 먼저 받은 재융자 이자율을 받아들이지 말아야 한다. 적어도 3개 이상의 렌더들이 제시하는 이자율과 대출 조건을 비교해 가장 유리하고 가장 적합한 렌더가 어딘지 결정해야 한다.

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이때는 다른 타입의 렌더들로 비교 대상을 넓히는 게 현명하다. 전국 단위의 대형 은행은 물론, 커뮤니티 은행과 온라인 렌더, 지역 크레딧 유니언 등으로 다양하게 알아보는 것이다.

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만약 오랜 기간 거래해온 금융회사가 모기지 재융자 상품을 취급한다면 당연히 문의해 보는 것이 좋다. 이때는 한 곳에서 받은 이자율과 대출 조건을 다른 곳에 가져가 협상 용도로 써도 된다.

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▶이자율을 고정하라

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열심히 비교하고 쇼핑한 결과 가장 마음에 들고 이득이 되는 렌더를 찾았다면 이 렌더가 제시한 이자율은 고정(Lock in)해야 한다. 이자율 고정은 재융자 클로징까지 미리 정해둔 이자율이 오르지 않도록 해준다.

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다만 이자율 고정은 통상 15~60일 동안만 유효한 점에 유의해야 한다. 재융자를 받는 입장에서 이자율 고정 기간이 길면 유리할 것이다. 일부 렌더는 이자율 고정에 비용을 요구하지 않지만, 경우에 따라서는 전체 재융자 금액의 0.25~0.50%를 수수료로 받는 경우도 있다.

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여기에 통상적으로 유효한 기간 이상을 요구하면 추가 수수료가 들기도 한다. 이자율 고정은 타이밍에 관한 문제다. 렌더에게 이자율 고정 기간을 묻고 최대한 추가 수수료가 들지 않는 선에서 스케줄을 지켜나가는 것이 현명할 것이다.

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▶추가 정보: 모기지 유예

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만약 코로나19로 모기지 페이먼트가 힘들다면 재융자 자격이 되는지 알아보는 것이 좋다. 그러나 소득이 줄었거나 끊겼고, 크레딧 점수가 타격을 입어 재융자도 힘들다면 모기지 유예를 고려해 볼 수 있다.

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모기지 유예는 첫 6개월 동안 월 페이먼트를 중단하는 것이다. 만약 이 기간에재정 상황이 나아지지 않는다면 이후 6개월씩 최대 2차례 더 납부 유예를 신청할 수 있다. 팬데믹 이후 납부 유예 마감일은 수차례 연기돼 오는 9월 30일로 정해졌다.

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모기지 납부 유예는 크레딧 리포트에 연체로 기록되지 않고 크레딧 점수에도 악영향을 미치지 않는다. 다만 크레딧 리포트에 납부 유예로 기록되고 이후 대출 등을 받을 때 렌더가 승인을 위한 고려요인으로 확인할 수 있다.

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중앙일보 류정일 기자

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리얼터맘 앤리입니다. ​