[리얼터맘 앤리의 미국부동산] 패니메이 & 프레드맥 (국책모기지 기관) 민영화 속도

승인시 모기지 시장 격변

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미국 전체 모기지 대출의 47%를 책임지는 양대 국책 모기지 기관 패니매와 프레디맥의 민영화 작업이 속도를 내고 있다. 트럼프 행정부가 임기 만료 전 완료할 것이란 전망 속에서 모기지 대출자들이 희생될 것이란 우려를 낳고 있다.

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최근 연방주택금융청(FHFA)은 경제위기 속에서 두 기관이 설립목적에 부합하는 역할을 안정적으로 수행하기 위해서는 티어1 자본비율을 최소한 4% 이상 유지하고, 자본금 합계는 2830억 달러를 넘겨야 한다는 규정을 확정했다.

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FHFA는 일부 논란과 우려를 의식한 듯 "민영화는 시간표에 의해서가 아니라 단계에 따라 이뤄질 것"이라고 설명했지만 시장은 곧이곧대로 믿지 않는 분위기다. 이에 대해, 월스트리트저널(WSJ)은 "트럼프 행정부가 바이든 대통령 취임 이전에 패니매와 프레디맥을 민영화하기 위한 조처를 발표했다"며 "당초 2022년으로 예정됐던 민영화 계획이 대선 패배로 앞당겨질 전망"이라고 보도했다.

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당장 직면한 문제는 패니매와 프레디맥의 자본금 합계가 350억 달러에 불과하다는 점이다.  FHFA가 팬데믹 등 위기 상황에서도 안정적인 역할 수행에 강세를 둔 만큼 부족한 2480억 달러를 충당할 방법으로 민간자본 투입이 가능한 민영화의 명분을 제시했다는 분석이다.

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가시화된 듯한 민영화 추진 분석에 투자자들이 반응하며 지난주 장외시장에서 프레디맥의 주가는 전주 대비 46% 이상 뛴 2.58달러, 패니매는 42% 이상 오른 2.67달러로 장을 마감하는 등 크게 꿈틀거렸다.

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대신 민영화되면 일정 수준 안정성은 확보되겠지만, 대출자 피해는 불가피할 것이란 전망이다. 11조 달러 전체 모기지 시장에서 절반에 가까운 채권 유동화를 담당하는 국책 기관이 이윤을 좇는 사기업으로 탈바꿈하는 것은 격변 그 자체이기 때문이다. 싱크탱크인 '어반 인스티튜트'의 짐 패롯펠로우는 "수익을 추구하면 두 기관은 더 작아지고, 더 비싼 이자율만 제공하게 될 것"이라며 "연방 주택국(FHA) 대출 등 서민을 위한 금융상품도 명맥을 유지하기 힘들 것"이라고 말했다.

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이런 우려에 기름을 끼얹는 것은 민영화 결정이 의회 통과가 아닌 재무부 장관의 승인만 있으면 가능하다는 점이다. 재무부가 두 기관의 우선주 2000억 달러 규모를 보유 중인 상황까지 겹쳐 민영화의 충격이 모기지 시장 전체를 위기로 내몰 것이란 전망까지 나오고 있다.

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다만 부동산 분석회사 ‘리얼티트랙’의 릭 샤가 수석부사장은 "민영화에 반대하는 바이든 대통령의 내년 1월 취임식까지 남은 시간이 많지 않다"며 "팬데믹 경제난 가운데 추가 경기부양에 나설 가능성이 큰 재무부에도 두 기관의 민영화 결정은 큰 부담일 것"이라고 여지를 남겼다.

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류정일 기자 중앙일보 12/2/2020

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