[리얼터맘 앤리의 미국부동산 뉴스와 코멘트]주택 소유주가 누리는 7가지 세금 혜택…

한국 부동산 뉴스를 접하다 보면 다주택 소유자들이 매매를 하고 싶어도 많은 양도세로 인해 고민하는 소식을 듣게 됩니다.

하지만 미국은 다주택 소유자들에게도 적극적으로 세금 감면 혜택을 줍니다. 매년 하는 세금 보고에서 모기지를 하고 집을 구입한 홈오너에게 모기지 이자와 제산세를 공제 대상으로 세제 혜택을 받을 수가 있습니다.

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이번 기사는 미국 주택 소유자들이 누리는 7가지 세금 혜택에 대해서 알아 보겠습니다.

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★융자 75만불까지 이자 공제

★태양열 설비는 크레딧 받아 한층 유리

★홈 오피스, W-2 직장인 해당 안돼

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2020년 세금보고 시즌을 맞아 주택 소유주도 분주해졌다. 2018년 발효된 개정세법(TCJA)이 여전히 유효한 가운데 코로나19가 몇몇 변화들을 가져왔기 때문이다.

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세무 전문가들은 모기지 이자부터 재산세, 보험, 주택 개보수, 주택담보신용대출(HELOC)까지 일일이 따져 항목공제 신청 시 주의해야 한다고 조언한다.

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여기에 은퇴개선법(SECURE Act), 코로나바이러스 경기부양법(CARES Act)까지 가세한 올해 세금보고의 셈법은 복잡해졌지만, 주택 소유주가 누릴 수 있는 세금혜택은 7가지에 달한다.

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▶모기지 이자

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2017년 12월 15일 이전 받은 모기지를 가졌다면 융자액 100만 달러까지 이자를 공제받을 수 있다. ‘택스버즈’의 리 림스 시니어 오피서는 “2017년 12월 15일 이후 모기지를 받은 경우는 첫 75만 달러 융자액까지의 이자만 공제가 가능하다”고 말했다.

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주택 소유주에게 모기지 이자 공제가 중요한 이유는 납부하는 이자가 상당하기 때문이다. 특히 모기지를 받은 지 얼마 되지 않아 원금보다는 이자 상환액이 더 큰 경우 절세혜택은 더욱 커진다. ‘코닉 파이낸셜 솔루션’의 웬디 코닉 대표는 “분할 상환하는 모기지의 구조상 초기 페이먼트는 대부분 이자”라고 설명했다.기억할 것은 모기지 이자는 항목 공제 대상이라는 점이다. 즉, 원하는 만큼의 절세 혜택을 누리려면 항목 공제된 모든 금액이 개정세법에서 정한 기준보다 많아야 한다. 자세히 살펴보면 이번 세금보고 시즌 개인 공제액은 지난해보다 200달러 늘어난 1인당 1만2400달러, 부부합산 2만4800달러이다. 65세 이상은 추가로 1300달러를 더 공제해준다.

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▶재산세

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‘리버티 택스 서비스’의 브라이언 애쉬크래프트 디렉터는 “재산세 공제는 결혼한 커플의 경우 세금의 많고 적음과 상관없이 최대 1만 달러까지만 가능하다”고 안내했다.

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재산세는 항목 공제 대상으로서 본인의 모든 공제 총액이 통상적인 기본 공제보다 많을 때 신청하는 것이 이득이다. 또 기억할 것은 만약 모기지를 갚고 있다면 재산세는 매달 페이먼트에 포함돼 있다는 점이다.

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▶모기지 보험(PMI)

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집을 살 때 20% 미만 다운페이를 했다면 융자액의 0.3~1.15%에 해당하는 금액의 모기지 보험에 가입했을 것이다. 희소식은 2019년 도입된 모기지 보험 공제 규정에 따라 모기지 보험료를 공제받을 수 있다는 점이다.

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매사추세츠의 ‘곤잘레스 앤 어소시에이츠’의 로라 포젤 공인회계사(CPA)는 “모기지 보험이 공제 대상에 포함될 수 있다”며 “세금보고를 해주는 본인의 CPA에게 공제 대상이 되는지 확인해야 한다”고 말했다.

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해당 공제는 연방 하원이 별도로 연장 결정을 하지 않는 한 올해 세금보고를 끝으로 사라질 수 있다는 점도 기억해야 한다. 마찬가지로 항목 공제 대상으로 만약 연 소득 10만 달러로 5% 다운페이를 하면서 20만 달러 집을 샀다면 연간 모기지 보험료는 1500달러이고 과세 소득에서 1500달러를 공제받을 수 있다.

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▶에너지 효율 업그레이드

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고효율 에너지 주택 크레딧은 집에 대체 에너지 시설을 갖추면 적용됐다. 2016년 12월 이후 대부분 사라진 세금 혜택인데 이 중 2가지는 아직도 명맥을 유지하고 있다.

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뉴욕의 회계법인인 ‘웨스트우드 택스 앤 컨설팅’의 조시 지멜만 대표는 “2021년 12월 31일까지 태양열 전기 장치와 태양열 온수기기 설치 시 택스 크레딧을 받을 수 있다”고 말했다.

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태양열을 이용해 전기료도 낮추고 세금 공제까지 받을 수 있다는 뜻으로 택스 크레딧 형태로 지급돼 항목 공제를 할지 말지 고민할 필요가 없는 것도 장점이다. 그러나 택스 크레딧 인정 비율이 시공 시간 기준 2019년 30%에서 지난해 26%로 줄고 올해는 22%로 추가 감소하며 이후 사라진다는 것은 아쉽다는 평가다. 여기에 포젤 CPA는 “2019년 발효된 은퇴개선법에 따라 외부 창문과 문, 단열재 시공 등 에너지 효율을 높이는데 든 비용은 500달러까지 공제받을 수 있다”고 전했다.

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By Houzz

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▶홈 오피스

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집에서 근무한 자영업자는 스퀘어피트 당 5달러씩 최대 300스퀘어피트까지 소득공제가 가능하다. 집에서 사무공간으로 사용한 면적에 비례해 최대 1500달러까지 혜택을 보는 셈이다.

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대신 홈 오피스 공제를 신청하려면 홈 오피스 전용으로 쓰인 공간에 대한 엄격한 규정을 지켜야 한다. 이 규정을 어기거나 잘못 이해해서 이후에 낭패를 겪는 경우도 많기 때문에 어설프게 접근해서는 곤란하다.

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그렇다면 코로나19로 집에서 근무한 직장인은 어떨까? 안타깝게도 국세청(IRS)의 W-2 세금보고 양식을 쓰는 근로자는 지난해 많은 시간을 집에서 근무했다고 해도 홈 오피스 공제를 신청할 수 있는 자격이 안 된다.

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▶주택 개조와 보수

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관련 세금 혜택을 받으려면 본인 조정총소득(AGI)의 7.5% 이상을 사용해야 한다. 예를 들어 AGI가 6만 달러라면 4500달러 이상을 주택 개조와 보수 등에 써야 혜택을 볼 수 있다는 의미다.

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주택 개조와 보수 관련 세금 혜택은 집이 낡아가는 것에 대한 좋은 해결책이지만 집 주인이 나이를 들어가는 것과 관련한 적절한 해법도 된다. 계단에 휠체어 승강기를 설치하거나 욕실 등 집안 곳곳에 손으로 짚고 지지할 수 있는 손잡이를 설치하면 삶의 질이 개선되기 때문이다.

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또 여기에는 추가로 문의 폭을 넓히고, 캐비넷이나 가전의 높이를 낮추고, 승강기를 설치하는 것도 포함된다. 첨부할 서류로는 주치의를 통해 이런 변화들이 의료적으로 필요한 변화라는 소견서를 갖춰야 한다.

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▶HELOC 이자

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IRS에 따르면 HELOC의 이자는 해당 대출로 부동산을 사거나, 짓거나, 고쳤을 때만 공제받을 수 있다. 따라서 주방을 업그레이드했거나 욕실을 늘리는 공사에 사용했다면 세금을 아낄 수 있지만, 대출을 받아 학자금을 냈다거나 결혼식을 치렀다면 세금 혜택은 받을 수 없다.

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공제받을 수 있는 금액은 HELOC 이자와 모기지를 합해 75만 달러가 한도다. 만약 2018년 세제 개혁법 이전에 대출을 받았다면 집을 고치는데 쓴 비용 이외에는 합법적으로 납부 이자 공제 혜택을 받을 수 있는 방법이 없다.

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류정일 기자

중앙일보 2/20/2021

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리얼터맘 앤리입니다

 

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