[리얼터맘 앤리의 미국부동산]무조건 가격만 높은 오퍼가 좋을까요?

부동산 시장이 치열한 요즘 팔려나가는 매물들을 보면 리스팅 가격보다 더 높게 팔려나가는 매물들이 많습니다.

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1월 초 파라무스 동네에 75만에 나온 소더비 부동산 매물은 20개 이상의 오퍼가 있었고 차액이 많이 난 85만에 얼마전에 클로징이 되었습니다.

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이 같은 경쟁 속에서 매입 오퍼 성공 확률을 높이려면 오퍼 가격 외에 중요한 건 오퍼의 조건입니다. 예를 들면, 인스펙션(매물의 상태 고려)과 주택 감정(재정 상태 고려) 생략 등이 있고, 만약 셀러가 팔고 다른 매물을 사야 하는 상황이라면 셀러가 다음 집을 못 찾는 경우를 고려해 클로징 후에도 적당한 기간 동안 더 머물게 해 준다는 조건 (Use and Occupancy agreement) 등입니다.

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모기지가 있는 오퍼의 경우, 가격만 많이 올린다고 셀러 입장에서 좋은 오퍼라고 단정 지을 수는 없습니다. 그 이유는 감정가가 걸림돌이 될 수 있기 때문입니다. 그래서 감정가가 작게 나올 경우 차액을 셀러에게 주는 약속 등을 한다면 돋보이는 오퍼가 될 것입니다.

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얼마 전 제가 셀러 에이젼트로 일했을 때 성사시킨 거래 중 멀티 오퍼를 받았었고 그중 10% 다운페이의 모기지 오퍼가 가장 가격이 높았습니다. 그때 바이어에게 요구했던 제안은 감정가가 낮게 나올 경우 만 불 까지는 바이어가 내어야 한다는 조건으로, 바이어가 받아 들였고 다행히 오퍼한 가격으로 감정가가 나와서 무사히 거래를 마칠 수 있었습니다.

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요즘 괜찮은 매물들은 Best and Final로 가는 경우가 많으니 이런 경우를 대비해 준비한 바이어만이 좋은 결과가 있는 마켓입니다.

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오늘의 기사는 감정가가 낮게 나올 경우를 대비해 바이어가 미리 준비 해야 하는 내용과 셀러 또한 모기지가 있는 오퍼를 선택 시에 검토해야 하는 부분입니다.

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웃돈 구매시 감정가 낮아져 주의 구매자·판매자 모두 변수 감안해야

요즘처럼 주택 구매가 어려운 시기에 더 힘든 장애물이 있다면 감정가라 할 수 있겠다. 매물이 부족한 셀러마켓 시기이다 보니, 바이어는 작게는 2만불 이상, 많게는 5만불 이상 웃돈을 주겠다고 오퍼를 넣는 상황이다. 이미 주택을 사기 위해 렌더와 론에 대한 충분한 의논을 한 후라서 론에 대한 문제는 없겠지만, 바이어 입장에서는 마음에 드는 주택을 놓치지 않기 위해 최선의 선택으로 높은 가격을 제시하고, 어렵게 경쟁 오퍼들의 장애물을 넘어서 에스크로를 오픈한 후에 딜이 연결되지 못하는 문제가 생기는데, 제일 큰 원인으로 감정가는 피해갈 수 없는 또 다른 변수가 되고 있다.

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많은 웃돈(오버 프라이스)을 주고 사는 주택의 감정가는 구매 가격에 미치지 못하고 있다. 이 현상은 작년 가을부터 더 심해졌고, 감정사도 바이어도, 셀러도 애를 먹는 문제가 되었다. 에이전트 입장에서는 아주 좋은 가격으로 주택을 팔 수 있기에 셀러로부터 인정을 받기도 하고 감사의 인사를 받기도 하지만, 에스크로가 끝나갈 시점에 이르러 감정가 때문에 딜이 깨지거나 그 금액을 다시 깎아주는 상황들이 많이 발생하고 있으므로 감정가라는 변수는 바이어와 셀러가 다 인지하여야 하는 주요 사항이 되었다.

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중요하게 짚고 넘어가야 할 것이, 오버 프라이스로 오퍼를 쓸 때 재정의 상태를 다시 한번 점검해야 한다. 다운페이에서 어느 정도의 여유가 있는지, 또 감정가가 안 나올 경우와 셀러가 구매가격을 깎아주지 않을 경우에 어떻게 할 것인지를 미리 전문가와 상의 후에 최선의 구매가격을 제시해야 하는 것이다. 여러 방법이 있겠지만, 다운페이를 조금 줄이고 론금액을 올려 론이 나올 가능성도 검토 의논해야 하고, 감정가가 나오지 않더라도 포켓머니를 더 쓰면서 그 주택을 구입할 용의가 있는지도 미리 결정해야 하고, 주택도 사고 싶지만, 여윳돈이 없다면 기프트를 받을 확률이 있는지 등도 최종 점검하여 에스크로가 중간에 깨지는 확률이 없도록 모든 가능성에 대한 준비를 하는 것이다. 또한 오퍼 채택 후에, 주택을 다시 한번 체크하면서 또 한 번의 가격 점검을 하도록 권한다.

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또한 셀러 측도 감정가로 인해 에스크로가 깨질 수 있는 가능성이 있는 바이어를 미리 파악해야 한다. 오퍼를 받을 때 다운페이 펀드 증명을 미리 요구하여 만일의 경우 감정가의 차액을 지불할 여력이 있는지, 론이 더 높은 금액으로 검증되었는지도 확인하여 무조건 가격만 높은 바이어보다는, 좀 더 현실성 있게 움직일 수 있는 바이어 또는 자본의 여유가 많으면서 주택을 구입하고자 하는 의지를 더 보여주는 바이어를 선택하도록 권유한다. 특히 카운터 오퍼하면서 감정가의 차액을 바이어가 문제 삼지 않는 조건을 달기도 한다면, 에스크로 도중 서로 어느 정도 합의는 해줄지라도 시작부터 유리한 선택을 할 수 있는 장점을 최대한 사용해야 한다.

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현 마켓의 상황이 셀러가 주택가격을 높게 받을 수 있는 기회이긴 하지만, 예전과는 다른 이런 변수에 적당히 네고해준다면 에스크로가 취소되어 다시 바이어를 찾는 상황부터 반복되는 시간을 허비하는 것보다는 나은 방법이 될 것이고, 바이어도 셀러도 만족할만한 주택매매가 이루어 질 것이라 생각한다.

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쥴리 김 / 뉴스타부동산 발렌시아 명예부사장

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리얼터맘 앤리입니다

 

 

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