[리얼터맘 앤리의 미국부동산] "어글리 하우스 삽니다" 를 아시나요?

다니다 보면 흔히 "We buy Houses Fast" 와 유사한 광고를 자주 접하게 됩니다.

어떤 사람들이 주로 이 광고를 통해 매물을 팔고 살까요?

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이런 광고는 주택시장의 도매업자가 설치한 것으로, 어떤 장단점이 있는지에 관해 짚어보겠습니다.

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집 고칠 여력 없는 셀러 공략

실제 투자자 연결해주는 중개인

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대형 부동산 회사들도 관심 보여

광고만 믿지 말고 장단점 비교해야

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길가에서 간혹 궁금증을 자아내는 부동산 광고들을 발견할 때가 있다. ‘어글리 하우스 삽니다’, ‘어떤 상태든 구매합니다’, ‘집 삽니다, 빠른 현금’, ‘어떤 집이라도 삽니다’ 등등.

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눈에만 잘 보일 뿐 의심스러워 보이는 이런 광고는 무심코 지나치기 쉽다. 장난인지, 사기인지 헷갈릴 땐 무관심이 최고이기 때문이다. 그런데 한 번쯤 깊게 생각해보면 당연하게 따라붙는 의문이 생긴다. “누가 올린 광고일까”, “무슨 의미일까”, “정말로 저런 식으로 집을 파는 셀러도 있나” 등등.

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이런 광고를 올리는 이들은 인스턴트 바이어, 줄여서 ‘i 바이어’로 불리는 주택 시장의 도매상이다. 집을 팔기 위해 돈이나 시간을 쓰고 싶지 않거나, 쓸 여력이 없는 셀러를 겨냥한다. 지난 수십 년 동안 우리 곁에 존재했었다는 이들의 세계는 어떻게 돌아가는 것일까.

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By Mashvisor

 

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▶인기 없는 못난 집을 파는 법

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CNN은 최근 어글리 하우스 거래의 이면을 소개하는 짧은 기사를 보도했다. 그리고 이런 도매상이 존재하는 이유는 상황이 여의치 않은 셀러와 완벽한 집을 원하는 바이어의 니즈 때문이라고 전했다.

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당연히 잘 꾸며졌고 바로 이사를 들어갈 수 있는 집은 프리미엄을 받고 팔 수 있다. 그런데 모든 셀러가 집을 멋지게 꾸며 놓고 매물로 내놓는 것만은 아니다. 집을 고칠 경제적 여건아 안 되거나, 시간이 부족하거나, 다른 이유가 있다면 찜찜해도 있는 그대로 내놔야 하는 경우도 생긴다.

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반면 집을 사는 쪽은 좋은 집을 원한다. 가뜩이나 비싼 집을 사는데 흉물 같은 집을 원하는 경우는 흔치 않다. 뉴욕 ‘콤파스 부동산’의 멕킨지 라이언 에이전트는 “과거에는 많은 셀러가 주택의 가치를 높이기 위해 많은 정성과 노력을 들였다”며 “그런데 지금은 분위기가 바뀌어 집을 꾸미는 셀러는 줄었고 바이어는 보다 좋은 집을 원한다”고 말했다.

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특히 젊은 밀레니얼 세대 바이어는 더는 손 볼 것이 없는 완제품과 같은 집을 원한다는 설명이다.

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▶셀러와 투자자 연결 중개인

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이런 시장 상황에서 어글리 하우스를 사겠다고 광고를 올린 이들은 일종의 중개인의 역할을 한다. 의외로 도매상을 원하는 셀러들이 많다. 압류에 직면했거나, 모기지 페이먼트를 밀린 경우, 원치 않는 집을 상속받았거나, 골치 아픈 세입자를 둔 이들, 수리할 부분이 많은 케이스 등 다양하다.

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이중 가장 흔한 경우는 있는 그대로의 상태로 집을 팔기를 원하는 셀러들로 이들 도매상은 이를 사들여 실제 투자자를 물색한 뒤 높은 가격에 되판다. 이후 투자자가 이를 수리하고 개조해서 최종 실수요자인 바이어에게 공급하는 방식이다.

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다만 광고에서 뭐라고 주장하든 실제로 이들 도매상이 현금을 즉각 주는 것은 아니라고 전문가들은 전했다. 셀러가 도매상에게 받는 것은 1~2페이지 분량의 계약서로 실제 구매자인 투자자와 거래를 중개한다는 내용을 담고 있다. 현금은 평균 30~45일 정도 정해진 기간 내에 주겠다는 약속을 하지만 대개 쳐주겠다는 값은 시세 아래인 경우가 많다. 주변의 잘 꾸며서 팔겠다고 내놓은 집과는 가격 차이를 두는 것이다.

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도매상은 투자자로부터 받은 돈과 셀러에게 주기로 약속한 돈 사이에서 차익을 누린다. 개인 재정전문 웹사이트 ‘모틀리 풀’에 따르면 도매상은 건당 5000~1만 달러 정도를 목표로 거래하지만 그 이상인 경우도 많다. 관련 비즈니스를 하는 ‘플립엠파이어’의 설립자인 알렉스 파르도는 “평균 2만4000달러 정도를 남기며 일부 대형 건은 10만 달러를 넘겨 이익을 본 경우도 있었다”고 전했다.

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▶대형 부동산 회사들도 기웃

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콤파스, 콜드웰 뱅커스, 켈러 윌리엄스 같은 대형 부동산 회사들은 일부 지역에서 셀러들에게 별도의 비용 부담 없는 리노베이션 서비스를 제공한다. 집을 팔겠다는 주택 소유주와 상의해 무료로 수리해주고 이후 집을 팔 때 수리비를 공제하는 식이다.

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부동산 정보회사 질로우와 레드핀도 일부 지역에서 i 바이어 부서를 운영하고 있으며 남가주의 부동산 도매업체인 선데(Sundae)도 빠르게 현금을 주고 주택을 산 뒤 고쳐서 되팔고 있다. 이 비즈니스에서 가장 중요한 것은 수리비 견적으로 정밀하게 따진다. 이후 계산이 끝나면 원하는 오너에게는 하루빨리 이사를 할 수 있도록 1만 달러의 이사비를 지급하기도 하고, 클로징도 10일 이내에 하는 것을 원칙으로 하고 있다.

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선데의 조시 스텍 CEO는 “의뢰인이 오면 세 가지를 본다”며 “리노베이션 할 돈이 있는지, 시간은 충분한지, 노하우가 있는지를 살피는 것이다. 만약 집을 팔기 위해 더 많은 투자가 필요하다면 선데에게 파는 것이 좋은 선택이 될 것”이라고 말했다.

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▶셀러로서 알아둬야 할 점

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도매상들은 있는 상태 그대로 산다며 심지어 주택을 보여주지 않아도 된다고 선전한다. 그러나 당연히 일부 진지한 투자자들은 실제 집을 보길 원한다는 점도 간과해선 안 된다.

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주택 시장의 통념은 팔려고 내놓은 집은 좋은 상태여야 하고, 반드시 ‘멀티플 리스팅 서비스(MLS)’에 올라야 한다는 것이지만 도매상의 생각은 다르다. 본인만의 폐쇄된 시장에서 거래되길 원하는데 실제 이들에 따르면 MLS에 오른 매물도 있는 상태 그대로 팔리는 규모가 상당하다는 설명이다.

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또 도매상은 에이전트를 통해 팔 때와 같은 비용이 필요 없다고 하지만 정확한 사실은 아니다. 셀러는 주변 시세보다 낮은 가격에 집을 파는 과정에서 일정 비용을 부담하고 있다. 부동산 회사는 거래가의 일정 퍼센티지를 커미션으로 받아가지만, 도매상은 사실상 이보다 더 많은 부분을 챙기기도 한다.

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모틀리 풀은 실제 사례를 들어 이를 설명했다. 한 투자자는 도매상으로부터 20만8000달러에 집을 샀고, 셀러는 클로징 때 17만5000달러를 받았다.

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결국 중간의 도매상은 3만3000달러의 이익을 취했는데 결과적으로 셀러가 부동산 에이전트에게 주는 커미션으로 바꿔 보면 15.8%의 수수료를 낸 셈이다. 이 밖에 당연히 일부 세금과 수수료 등 클로징 비용도 부담해야 했다.

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여기에 도매상은 정상 시장에서 팔 때보다 더 빨리 현금을 챙길 수 있다고 강조한다. 그러나 도매상이 최종 투자자를 빨리 찾아야 한다는 조건을 전제로 한 것이다.

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셀러는 도매상에게 일정 기간 독점으로 있는 그대로인 집을 살 바이어를 찾으라고 독점권을 준 것으로 도매상 입장에서는 투자자를 찾지 못하면 끝이다. 셀러 입장에서는 소중한 30~45일의 시간만 날리게 되는 것이다. 정상시장의 MLS에 올렸다면 더 많은 바이어가 봤을 기회를 잃은 셈이다.

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류정일 기자 중앙일보

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리얼터맘 앤리입니다