[리얼터맘 앤리의 미국부동산] 치열한 주택 매입 경쟁 '픽서어퍼' 고려할만

심각한 공급 부족과 살벌한 바이어 경쟁 속에서 대안으로 떠오르는 매물이 바로 고쳐서 사는 집, ‘픽서어퍼(fixer-upper)’다. 현재 집의 상태는 좋지 못하지만 구매한 뒤 수리해서 살 수 있는 픽서어퍼에 대한 관심이 커지고 있다. 픽서어퍼로 결정하기 전에 가져야 할 5가지 이슈에 대해 알아본다.

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수리 비용은 집가격의 20%선

공사 중인 집에서 거주 불가피

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퍼밋·공사 지연 등 변수 고려

위치 선정·인스펙션 꼼꼼하게

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Fami sourcing

픽서어퍼는 심각한 매물 부족 상황에서 해법이 될 수 있지만, 수리비와 공사 기간 등 추가로 고려할 사항이 많다. [AP]

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▶올바른 마음가짐

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픽서어퍼로 결정했다면 어떤 계획을 세워서 진행할지 결정하는 것은 중요하다. 만약 세심하지 않고 철저하지 않게 준비한다면 긴 세월에 걸쳐 막대한 수리비가 들 것이고 엄청난 시간과 노력, 불편까지 직면해야 한다.

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‘레드핀 부동산’의 도노반 레이놀즈 에이전트는 집값에 추가로 20%의 수리비 예산이 필수라고 조언했다. LA의 주택 중간값 약 70만 달러를 기준으로 하면 14만 달러 이상은 별도로 준비해야 한다는 것이다. 손재주가 좀 있다고 본인이 직접 고칠 수 있다고 장담하기 힘든 건 자신의 능력을 뛰어넘는 전기나 배관 등 숙련되고 공인된 기술이 필요한 부분이 있기 때문이다. 일례로 1500스퀘어피트 면적의 주택의 경우, 전기 배선을 다시 하는 작업은 전문가를 고용할 때 평균 4000달러의 비용이 든다.

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케이블 채널 ‘HGTV’의 진행자인 미나 호크는 픽서어퍼 구매 후 불가피하게 발생하는 이슈들에 대한 마음의 준비가 중요하다고 강조했다. 그는 “최상의 시나리오로 수리가 진행된다고 해도 시 정부의 승인 지연이나 나쁜 날씨 등 돌발 상황은 언제든 발생할 수 있다”고 말했다.

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▶일상생활의 간섭

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수리비용과 스케줄 이외에 본인의 라이프스타일도 고려해야 한다. 살면서 공사가 진행 중인 것이 상관없는지 아니면 당장 이사해서 살 수 있는 집을 원하는지 자문해야 한다. 만약 재택근무를 하거나 집에 어린 자녀들이 있다면 공사 중인 집에서 사는 것은 애당초 생각할 수 없는 옵션이 될 것이다.

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HGTV의 또 다른 진행자인 케런 레인은 “한동안 욕실 없이 살거나 또는 절반만 이용할 수 있는 주방 등을 견딜 수 있을지 진지하게 고민해야 한다”고 말했다. 물론 수리 기간을 늘려서 단계별로 진행한다면 방해를 받는 정도를 분산하고 최소화할 수는 있다.

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▶위치에 집중

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집은 얼마든지 고칠 수 있지만 그 위치는 절대로 바꿀 수 없기 때문이다. 픽서어퍼도 본인이 가장 좋아하는 동네에 있을 때 가능한 선택이다. 고쳐서 살다가 나중에 팔 때도 위치는 중요한 요소로 작용한다.

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아무리 오래되고 다 허물어져 가는 집이라도 제대로 수리하면 새로운 가치를 더할 수 있다. 그러나 주변 지역이 절대로 마음에 들지 않는다면 결국에는 후회만 남긴 채 끝날 수 있다.

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최적의 픽서어퍼를 찾는 길은 목표한 지역을 직접 돌아보면서 매물로 나온 집 중 수리가 필요한 집을 찾는 것이다. 온라인 리스팅을 이용할 때는 매물로 등록된 기간이 상대적으로 긴 기간인 매물을 따져볼 수 있다.

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레이놀즈 에이전트는 주택 수리도 주변과 너무 동떨어지지 않게 하는 것이 중요하다고 강조했다. 그는 “리노베이션 이후의 집의 가치(ARV)에 주의를 기울이고 투자할 필요가 있는지 계산해봐야 한다”며 “당연히 집을 고치면 가치가 오르겠지만 그렇다고 투자액 모두를 회수할 수 있는 것은 아니어서 에이전트를 통해 수리 이후 가치를 예상하는 것이 중요하다”고 말했다.

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▶철저한 인스펙션

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모든 전문가가 픽서어퍼 후보를 정했다면 신뢰할 수 있는 인스펙터나 컨트랙터를 대동하는 것이 중요하다는 점에 동의했다. 당연히 실력을 갖춘 인스펜터나 컨트랙터가 현재 집의 문제점과 예상 소요 비용 등을 파악하고 알려줄 수 있기 때문이다.

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미나 호크는 “집의 기초부터 지붕까지 보이는 곳과 벽 뒤의 부분까지 전문가의 진단을 받아야 한다”며 “만약 집의 기초에 문제가 있는데 구매한다면 한없이 수리비가 들어가는 최악의 선택이 될 수 있다”고 경고했다.

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그렇다고 모든 문제점이 구매 결정을 가로막는 요소는 아니다. 망가진 창문, 벗겨진 페인트, 떨어진 부착물 등 간단히 손 볼 수 있는 정도의 결함은 당연히 감수해야 한다. 대신 크고 굵직하며 주요한 부분은 면밀하게 검토해서 수리에 드는 비용이 얼마나 될지도 미리 따져보는 것이 좋다. 여기에 해당하는 것은 전기, 배관 및 배수 시스템, 냉난방 공조(HVAC) 시스템, 지붕, 드라이브웨이와 데크 또는 계단, 욕실과 주방, 집의 기초 등이다.

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픽서어퍼 주택 구매를 클로징하기 전에는 추가로 특별한 홈 인스펙션을 받는 것도 필요하다. 특별 인스펙션에 포함되는 것은 해충 검사로 만약 개미 등의 공격을 받은 흔적이 있다면 차후 큰 문제로 커질 수 있다.

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하수관과 탱크 등도 특별히 점검해야 하는데 이런 특별 인스펙션을 위해서 인기인 것이 열 이미지 검사다. 육안으로는 볼 수 없는 부분들을 감지하는데 이를 통하면 열기나 냉기가 어디로 빠져나가 손실이 되는지, 단열재는 충분한지, 습기에 의한 피해는 없는지, 비정상적인 전기 관련 부품은 없는지 등을 알아낼 수 있다.

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▶최적의 재정 전략

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픽서어퍼의 리모델링은 당연히 돈이 많이 드는 작업이고 그만큼 어떤 재정 전략을 짤지도 중요하다. 일부 모기지 중에는 리노베이션 비용을 대주는 것도 있기 때문에 이 부분에 대한 확인이 출발점이다. 이밖에 고려할 수 있는 옵션은 다음과 같다.

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국책 모기지 기관인 패니매가 제공하는 ‘홈스타일 론’은 컨트랙터 계좌로 직접 지급된다. 5% 다운페이가 필요하고 HELOC과 다른 홈 에퀴티론보다 이자율이 낮은 장점이 있다. 주 거주 주택이나 세컨드 홈 또는 투자용 부동산과 관계없이 쓸 수 있으며 기존 모기지로 수리비를 댄 상황에서 재융자로 전환할 수도 있다.

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또 다른 국책 모기지 기관인 프레디맥의 ‘초이서리노베이션(CHOICERenovation) 론’은 5% 다운, 낮은 이자율, 투자용 부동산까지 사용 가능한 점은 패니매 홈스타일 론과 같다. 여기에 추가로 자연재해로 입은 피해 복구도 사용할 수 있다.

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연방 주택국(FHA)의 203(k) 론은 하나의 대출로 주택 구매와 리노베이션이 가능하다. 크레딧 점수가 낮아도 받을 수 있으며 재융자로 전환도 가능하다. 또 보훈청(VA) 리노베이션 론도 대출 하나로 구매와 수리가 가능하지만 다른 점은 VA가 인증한 컨트랙터만 이용할 수 있다.

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류정일 기자 중앙일보

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리얼터맘 앤리입니다

 

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