[리얼터맘 앤리의 미국부동산] 부동산 거래에서 어떤 '컨틴전시 (Contingency)' 가 있나요?

조건만 잘 맞추면 '내 집 마련' 쉬워진다

 

컨틴전트 리스팅 공략법]

감정·타이틀·인스펙션 등 다양

셀러가 노쇼·킥 아웃 등 요구도

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컨틴전시 충족하면 ‘펜딩’ 전진

기본 거래조건까지 양보는 금물

 

 

주택시장에서 매물을 찾다 보면 ‘컨틴전시 (Contingency)’라고 소개된 경우가 있다. 가뜩이나 리스팅된 매물도 부족한데 뭔가 이런 딱지가 붙어 있으면 바이어 입장에서 불편한 마음이 드는 게 사실이다. ‘안 팔겠다는 건가’하는 생각도 들지만, 의미를 잘 이해하고 접근 방법을 익히면 오히려 더 좋은 거래로 연결되는 경우도 많다.

 

주택 매물 부족 가운데  ‘컨틴전시(Contingent)’ 에 대한 바이어의 관심이 높아지고 있다.

 

▶컨틴전시의 의미

 

통상적으로 컨틴전시는 ‘특정한 조건에 달린’이란 의미다. 여기서 파생한 컨틴전시는 부동산 거래에서 널리 쓰이는 용어로 주택 감정, 타이틀, 인스펙션 등 다양한 방법으로 설명된다.

 

즉, 컨틴전시는 계약 당사자들이 서로 제시한 특정한 조건이 맞을 때 거래가 성사된다는 뜻이다. 이어 부동산에서 컨틴전시 리스팅은 셀러와 바이어 양측이 제시한 조건이 서로 잘 맞을 때 바이어가 오퍼를 제시하고 셀러가 이를 수용해서 펜딩 과정을 거쳐 최종적으로 클로징된다.

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이런 진행 과정에서 계약 조건이 맞으면 거래는 일사천리로 추진되지만 만약 이슈가 생기면 어느 한쪽이라도 계약을 취소할 수 있고 해당 매물은 다시 리스팅돼 새로운 바이어를 찾게 된다.

 

 

▶다양한 컨틴전시 상황

 

부동산 거래는 거액이 오가는 과정으로 셀러와 바이어 모두 돌발변수를 원치 않는 게 대부분이다. 이런 불확실성을 제거하기 위해 거래 당사자들은 컨틴전시라고 불리는 다양한 안전장치를 마련한다.

 

첫 번째는 주택 감정이다. 바이어가 모기지를 받아 집을 사는 경우에는 주택을 감정하겠다는 내용을 오퍼에 컨틴전시로 포함한다. 모기지 렌더가 집의 가치를 따져보고 대출을 진행한다는 의미로 바이어는 보다 객관적인 집값을 따져보는 과정이다. 이때 예상보다 감정가가 낮게 나오면 렌더는 바이어에게 더 많은 다운페이를 요구할 수 있고 또는 대출 자체를 거절할 수도 있다.

 

타이틀도 바이어 입장에서 기본적이면서 중요한 컨틴전시다. 바이어는 타이틀 회사에 의뢰해 해당 매물을 조사하고 타이틀이 깨끗하지 않거나 선취권(Liens) 등이 걸려 있다면 거래를 중단할 수 있다.

 

인스펙션은 전문가를 통해 집을 조사하는 것이다. 집에 중대한 문제는 없는지, 수리할 부분은 어디인지 등을 이를 통해 알 수 있다. 특히 인스펙션을 통해 향후 수리비가 얼마나 들지 가늠할 수도 있다.

 

바이어는 예를 들어, 전체 예산을 놓고 인스펙션에 따른 주택 수리비가 일정 수준을 넘어서면 안 된다는 점을 주택 구매 전략의 중요한 마지노선으로 생각할 수 있다. 팬데믹 이후 바이어 경쟁이 심해지면서 인스펙션을 건너뛰는 식으로 셀러에게 어필하는 경우도 많았지만, 전문가들은 인스펙션은 기본적인 절차라며 무시해서는 안 된다고 조언했다.

 

 

▶컨틴전시의 예시

 

40만 달러 주택에 대해 바이어가 오퍼를 제시했다. 8만 달러를 다운페이하고 사겠다는 것이다. 이를 위해 주택 감정과 인스펙션을 컨틴전시로 제안하며 감정가는 40만 달러 이상이어야 하고 주택 수리비는 1만5000달러를 상한선으로 잡았다. 셀러는 이런 오퍼를 수락하고 계약서에 서명했다.

 

만약 이후 감정가가 40만 달러 이상이고 인스펙션을 통해 심각한 문제점이 발견되지 않으면 거래는 계속 진행된다. 그러나 만약 감정가가 40만 달러에 못 미치거나 인스펙션 결과 주택 수리비가 1만5000달러를 넘긴다면 바이어는 계약을 취소하거나 오퍼를 수정해서 다시 협상할 수 있다.

 

 

▶다른 형태의 컨틴전시들

 

‘Continue to show’는 셀러가 바이어의 오퍼는 수용하지만, 최종 계약에 이르지 못할 경우를 미리 대비해서 집은 다른 바이어들에게도 계속 보여주겠다는 의미다.

 

‘No show’는 반대로 바이어의 오퍼를 수용하고 다른 바이어에게는 집을 보여주지 않겠다는 뜻이다. 보통 셀러가 받은 오퍼에 컨틴전시가 많지 않거나 크게 문제가 되지 않을 때 쓰인다.

 

‘With kick-out’은 미리 정한 특정 조건들이 맞지 않을 경우 이미 받은 오퍼를 취소할 수 있다는 뜻이다.

 

‘With no kick-out’은 셀러가 받은 오퍼의 컨틴전시에 마감시한이 정해지지 않았다는 의미다. 이런 경우 바이어가 해당 컨틴전시를 충족하는데, 서두를 필요가 없기 때문에 거래 과정이 길어질 수도 있다.

 

숏세일 컨틴전시는 셀러가 자신의 모기지 렌더에게 빌린 대출금보다 낮은 가격에 집을 판다는 의미다. 렌더가 개입하기 때문에 거래 완료까지 기간이 길게 걸릴 수 있다. 대개의 경우 셀러는 거래 불발을 염두에 두고 다른 오퍼를 받기도 한다.

 

 

▶컨틴전시와 펜딩의 차이

 

리스팅 상에서 컨틴전시와 펜딩(Pending)은 비슷한 상태지만 중요한 차이점이 있다. 간단히 말해 다양한 컨틴전시를 가진 오퍼는 컨틴전시로 시작해 모든 조건이 충족될 때 해당 오퍼는 펜딩 상태로 간다.

 

펜딩은 클로징에 보다 가까워진 상태로 집을 찾는 바이어 입장에서는 펜딩 중인 리스팅을 살필 필요는 없다는 게 전문가들의 의견이다.

 

그렇다면 컨틴전시에서 펜딩으로 가는 데까지 시간은 얼마나 걸릴까. 거래 조건에 따라 다르지만 아무래도 컨틴전시가 적을수록 빨리 진행된다. 대신 위에 언급한대로 ‘노 킥 아웃’ 조항이 들어간 경우는 바이어에게 주어진 데드라인이 없기 때문에 상대적으로 더 많은 시간이 소요된다.

 

 

▶일문일답

 

-컨틴전시 매물에 도전할 가치가 있나.

 

“컨틴전시 매물이라도 살펴볼 필요는 있다. 특히 리스팅 에이전트가 계속해서 소개하고 보여주는 집이라면 더욱 그렇다. 경쟁 바이어에게는 까다로운 조건이 본인에게는 별것 아닐 수도 있기 때문이다.”

 

-컨틴전시 상태의 매물에 오퍼를 제시할 수 있나.

 

“컨틴전시 종류에 따라 다르지만, 대부분은 가능하다. 셀러는 바이어가 제시하는 오퍼를 볼 수 있다. 만약 논의 중인 오퍼가 실패하면 본인의 오퍼가 우선 고려대상이 될 수도 있다.”

 

-컨틴전시 오퍼 필승전략은.

 

“가능하면 본인이 제시하는 컨틴전시의 숫자를 줄이는 게 승률을 높여줄 수 있다.”

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류정일 기자

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리얼터맘 앤리입니다.