[리얼터맘 앤리의 미국부동산] 집 매매시의 양도소득세 (Capital Gains tax)와 1031 Exchange에 대해서...

집이나 주식을 팔고 차익이 생기면 Capital Gains tax를 내야 합니다.  한국말로 양도소득세라고 하고 보유기간에 따라 세율이 다르게 적용됩니다.  미국내 부동산뿐 아니라 한국의 주식이나 부동산을 처분하면서 발생하는 양도소득도 미국 세금 보고 대상입니다.

왜냐하면 미국시민 (영주권자, 세법상 거주자 포함)은 세계 어디에서건 발생한 소득에 대해서 IRS에 신고 해야 하기 때문입니다.

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Photo by basic gyan

 

미국의 양도소득세율은 보유기간과 일반소득과 합산한 전체소득수준에 따라 다릅니다.  양도소득은 보유기간이 1년 이하인 경우 Short-term capital gain으로, 1년 이상 일 경우 Long-term capital gain으로 구분되며 각기 다른 세율이 적용됩니다.  1년 이하 단기보유시에는 10%~37%까지 일반 소득세율을 적용하며, 1년이상 장기 보유 시에는 소득수준에 따라 0%, 15%, 20% 의 3단계 세율로 양도소득세가 부과됩니다.

당해년도 발생한 미국 양도세는 다음 해 세금보고 기간인 4월 15일까지 신고해야 합니다.  신고 양식은 Form 1040, Schedule D (Capital Gains and Losses)입니다.

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주거용 자택 (Principal Residence/Main Home) 공제:

주거용 부동산 면세 혜택이 있습니다. 단, 5년 동안 보유해야하고 최소 2년 이상을 해당 주택에서 거주해야 합니다. 거주 주택을 처분할 때 발생한 양도소득금액이 부부합산 신고자는 $500,000까지, 싱글 신고자는 $250,000까지 면세 혜택이 있습니다.

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순투자 소득세 (Net Investment Income Tax):

2013년 이후 부동산이나 주식의 양도차익이 발생하는 거래에 대해 새롭게 부과되는 세금이 있는데, 순투자 소득세(NIIT, Net Investment Income Tax)라는 것입니다. 이것은 원래 양도소득세는 아니고 오바마케어의 재원을 마련하자는 차원에서 제정된 것인데, 싱글의 경우 20만불이 넘는 양도소득 금액 (부부합산은 25만불)에 대해 3.8 %의 세금을 추가로 내야 합니다.

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한국부동산을 매도하고 한국에 양도소득세를 납부했을 경우:

한국에서 보유하고 있던 부동산을 팔아서 양도소득세를 한국 국세청에 납부하였다면, 이중과세를 방지하기 위해 한국과 미국 사이의 한미 조세협정에 따라 이금액은 미국에서 Foreign Tax Credit을 활용해 공제를 받을수 있습니다.(이경우, 연방 양도소득세만 면제 되는 것이지 주정부에서 별도로 부과하는 양도소득세는 공제가 되지 않습니다)

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동종 자산으로의 교환 (Like-Kind Exchanges):

1031 Exchange’란 부동산을 처분하면서 얻어진 시세 차액에 대한 세금을 연기하면서 매매 금액과 같거나 높은 부동산을 구매하면서 당장 내야 할 세금을 유예하는 방법입니다. 상가나 아파트 창고용 건물 빈 땅 등이 투자 대상으로 주거용 주택이나 세컨드 홈 휴가용 주택 개발업자가 매각하려는 땅은 제외됩니다.

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기존의 부동산을 판매하고 나서 45일 이내에 다른 건물 구입을 위한 에스크로를 오픈해야 하며, 45일이라는 기간은 연장될 수 없습니다. 그러므로 에스크로가 깨질 것에 대비해서 최대 3개까지 구입하려는 건물들을 확보하는 것이 좋습니다.

1031 익스체인지용 건물은 180일 이내에 에스크로를 종결해야 하며, 기간 내에 1031익스체인지 과정을 마치지 못하면 세금 연기 혜택을 볼 수 없습니다.

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보유하신 부동산을 매매할때 세무전문가와 잘 상의하셔서 적절한 세금플랜을 미리 세우시고 최대한의 절세를 준비하시면 좋겠습니다.

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리얼터맘 앤리입니다.