[리얼터맘 앤리의 부동산 정보] 뉴저지 집 구매 과정과 15년차 리얼터의 꿀팁

집에 대한 중요성이 팬대믹 이후 더욱 커져 많은 분들이 주택 구매를 알아보고 있습니다. 그 중에 대부분은 첫 집을 장만하는 분들입니다.

 

미국에서는 부동산 매매과정이 주마다 다릅니다. 이번에는 뉴저지 주를 토대로 모기지로 주택을 구매 하시는 과정에 대해 설명하겠습니다. 참고로, 집 구매시 드는 비용과 한국에서 미국 매물 구매 과정은 제 다른 블로그를 참고 하시기 바랍니다.

 

 

 

출처: Houston.culturemap.com

 

부동산 구매를 할 때에는 해당 지역에서 경험이 많은 리얼터와 함께 진행 하는 것을 추천해 드립니다. 바이어 입장에서 구매시에는 리얼터 비용이 별도 발생하지 않으면서도 모든 구매의 단계에 있어서 전문적인 도움을 받을 수 있습니다. 리얼터는 인터넷 검색을 하거나 지인의 추천을 받아서 선택을 많이 합니다. 한인들의 분포가 높은 북부 뉴저지 버겐 카운티의 경우에는 NJMLS.com에서 리얼터 검색을 하시면 기존의 매매 기록을 확인해 보실 수 있습니다.

 

 

출처: Minnesotafirsthomebuyer.com

 

리얼터를 찾으셨다면 모기지 Pre-approval 을 받는 것이 중요합니다. 이를 통해 본인의 예산을 확인하고 구매 가능한 금액대의 매물 위주로 쇼잉을 하면서 시간과 에너지를 절약할 수 있습니다. 그리고 요즘 같이 경쟁이 심한 마켓에서는 오퍼(Offer, 구매 의향서)를 바로 넣어야 할 수 있는데, 그 경우 오퍼와 함께 필수적으로 제출해야 하는 서류이기에 미리 준비를 하시면 큰 도움이 됩니다.

 

모기지는 주로 15년, 20년, 30년 만기 상환 프로그램으로 구성이 됩니다. 기간이 짧을수록 모기지 금리는 낮으나 기간이 짧기 때문에 매달 내야하는 돈은 더 높습니다. Pre-approval을 받기위해서 필요한 서류는 직장인의 경우 지난 2년간의 W-2, Bank Statement , 최근 Pay Stubs 입니다. 다운 페이먼트는 보통 20%를 내나, 그 이하로 하실경우에는 PMI( Private Mortgage Insurance, 별도의 모기기 보험) 를 들수도 있습니다.

​

※ 모기지에 관한 리얼터의 팁!

집을 구매하려는 계획이 있다면 미리부터 크레딧 관리를 하시는 것이 좋습니다. 크레딧을 올리는 팁 중 하나는 크레딧카드 2-3개 정도를 사용하면서, 전체 한도의 20~30% 정도를 유지하고 결제일을 넘기지 않는 것입니다. 특히, 크레딧 정보를 너무 자주 확인하지 않는 것이 좋습니다. 보통 6개월에 2-3번 이상하면 점수가 내려가니 주의하여야 합니다. 크레딧 카드 어카운트를 닫는 경우 크레딧 히스토리가 없어지므로 자주 사용하지 않는 카드라고 하더라도 유지하는 것이 중요합니다.

​

※ 콘도 구매 관련 리얼터의 팁!

콘도를 구매하고자 하는 경우, 대도시와 가까와 렌트 비울이 높은 콘도나 새콘도의 경우는 바이어들에게 대출을 잘 안해주는 은행들이 있습니다. 그런 경우, 콘도 구매에 관련된 경험이 충분한 리얼터 분을 엄선하여 모기져 인폼을 얻어 구매하는게 좋습니다.

 

 

출처: Mortgagehippo.com

 

​

리얼터를 선정하고 Pre-Approval을 받은 이후에는 선택한 지역에 있는 예산에 맞는 집을 찾아 쇼잉을 하게 됩니다.

​

쇼잉에서 마음에 드는 매물을 찾게 되면 이때, 셀러측에 오퍼 (Offer) 를 넣게 됩니다. 오퍼시에는 Contact of Sale (구매 표준 계약서)와 Pre-approval letter를 제출하게 되며, 경우에 따라서는 잔고증명서를 함께 제출하기도 합니다. 또한 Initial deposit (보통 $1,000) 체크를 같이 보내기도 합니다. 오퍼에는 셀러가 결정을 하는데 주요 고려사항인 구매 금액, 조건(모기지 또는 캐쉬), 클로징 날짜 등이 포함이 됩니다.

​

바이어가 오퍼를 하면 셀러측에서는 오퍼를 승낙, 거절, 혹은 역제안(Counter Offer)을 하게 됩니다.

​

오퍼가 승낙되면 셀러측에서 서명을 하고 서명이 완료된 계약서 (Executed contract )가 양 측의 변호사에게 전달이 됩니다. 그리고 Attorney Review 단계로 넘어갑니다. 바이어의 변호사는 계약서 검토 후 Rider(별첨 계약서)를 작성하고 이에 대한 협상을 셀러측 변호사와 진행하게 됩니다. 그리고 이 과정에서 바이어 리얼터는 바이어 그리고 셀러 리얼터와 별도의 협상을 통해서 본 단계가 매끄럽게 진행되도록 합니다. 이 과정은 보통 3-5 business days 가 소요됩니다.

​

Attorney Review 가 마무리 되면 보통 구매금액의10%가량의 다운 페이먼트 (Down Payment) 를 10 Calendar Days 내에 셀러측 변호사의 Trust account 에 입금합니다.

 

 

출처: herohomeinspection.com

​

인스펙터를 고용해서 홈 인스펙션 (Home Inspection) 을 진행을 하는데 이 또한 Attorney Review 마친후 10 Days 내로 하시면 됩니다. 인스펙션을 통해서는 집의 지붕이나, 기초, 전기, HVAC 시스템 (Heating, Ventilation, AC) 그리고 배관 상태 등을 점검합니다. 점검시 문제점이나 수리할 곳이 발견되면 셀러측에게 수리를 요구하거나 크레딧으로 받을 수 있습니다.

​

뉴저지 주에서는 추가로 Radon Testing과 Termite Inspection 을 하실수 있습니다. 필요시에는 추가로 Septic System 검사를 하는 경우도 있습니다.

​

 

출처: homelight.com

 

이 후 모기지 회사에서 부동산 감정 (Appraisal) 을 진행합니다. 부동산 감정가는 위치, 시장 상황, 집의 컨디션, 지역 집의 건축연도에 따라서 달라집니다. 감정가가 구매하고자 하는 가격에 비해 낮게 나오는 경우에, 구매자는 다시 부동산 가격을 협상하거나 더 높은 다운 페이먼트를 제시합니다. 감정가에 문제가 없으면, 융자 승인서 (mortgage commitment letter)를 받습니다.

 

그 후, 바이어 측 변호사는 타이틀 서치 (Title Search) 를 진행하고 현재 구매하고자 하는 부동산에 소유권 문제, 규제 및 제한, 부채 등이 있는지 알아봅니다. 이 과정에서 문제점이 발견 되지 않고 모기지 준비가 마무리 되면 클로징을 하게 됩니다.

​

보통 클로징 날 혹은 하루 전날에 Final walkthrough 를 진행하며 바이어가 최종적으로 집의 상태를 점검합니다.

​

클로징 (Closing) 은 바이어와 셀러가 부동산 계약 관련 매매 서류를 사인하고 마무리 짓는 단계입니다.

​

일반적으로 오퍼를 접수하고 클로징은 30-50일 정도 소요됩니다.

​

​집을 매매하는 과정은 단순한 과정이 아닙니다. 그럴수록 경험이 풍부한 전문가(리얼터, 렌더, 변호사)들과 진행하시는 것이 중요합니다.

​

​

​

​

​

리얼터맘 앤리입니다

​

​

​

​