[리얼터맘 앤리의 미국 부동산] 콘도(Condo)와 코압 (Co-op)의 차이는 뭔가요?

버겐카운티의 포트리 (Fort Lee),클리프사이드파크 (Cliffside Park) 와 에지워터 (Edgewater) 처럼 위치가 좋고 교통이 편리한 곳에는 많은 콘도와 코압 빌딩들을 볼 수 있습니다. 패밀리 스타일의 변화로 싱글과 노인가족들이 늘면서 하우스 보다는 편리한 콘도나 코압에 거주하기를 더 선호합니다.

많은 분들이 콘도와 (Condo) 코압 (Co-op)을 헷갈려 하십니다. 일단, 콘도와 코압의 큰 차이점은 소유권의 형태입니다. 그럼 한번 살펴보겠습니다.

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콘도 (Condo or Condominium)

 

▶각 unit의 소유권을 가지는 집문서 (Deed)가 있고 , 로비나 복도 같은 공용 공간은 공동 소유권을 가집니다.

 

▶매매나 임대가 자유롭습니다. 그러나 간혹가다가 구매 1-2년 내에 resale 하는 것을 금지하는 곳도 있습니다.

 

▶매매 가격은 코압보다 평균 40% 정도 높은 편입니다. 그러나 매매나 임대가 비교적 자유로운 편이라서, 해외 투자자들이나 국내 투자자들이 거주용이 아닌 투자용으로도 많이 구입합니다.

 

▶매달 내는 비용은 코압보다 적은 편입니다. 매달 지불하는 fee에는 공용공간 청소비, 잔디관리, 눈 치우기 등 관리비가 포함됩니다.

 

▶각 unit의 부동산세는 (property tax) 개인이 별도로 냅니다.

 

▶세금 보고를 할 때는 일반주택처럼 자신이 낸 부동산세 전체 비용을 보고할 수 있습니다.

 

▶코압보다는 새로 지어진 빌딩들이 많은 편이고, amenities (편의시설/공간) 등이 더 많은 편입니다.

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☆☆☆ 최근에 지어진지 콘도들 소개 하겠습니다

 

콘도: One Park in Cliffside Park

 

콘도: M At Englewood South in Englewood

 

콘도: Glass House in Edgewater

 

 

코압 (Co-op or Co-Operative)

 

▶ 각 unit의 소유권을 가지는 게 아니라, 그 코압 회사의 주주가 되어 일정 지분( Stock Certificate)을 갖게 되며 일반적으로 더 큰 유닛에 거주할수록, 더 지분이 높습니다. 자신이 코압아파트에 세입자(Proprietary Lease) 개념으로 생각하면 됩니다.

 

▶코압을 살 때나 팔 때에 보드와 (Board Committee)인터뷰를 하고 승인을 받아야 하며 일반 부동산 대비 시간이 더 걸릴수 있습니다. 장점은 새로운 코압 구매자가 재정이 매달 관리비 등을 낼 수 있을 정도로 탄탄한지 심사하고 이웃을 선택할 수 있다는 점입니다. 단점은 코압을 팔 때에 이런 심사 과정이 매매 과정을 지연되게 할 수 있다는 것입니다. 코압을 구매하려고 했던 바이어가 보드 심사에서 거절당하게 되면, 바이어는 새로운 구매자를 물색할 수밖에 없고, 이런 점이 골치 아플 수도 있습니다.

 

▶서블렛이나 임대를 자유롭게 할 수 없습니다. 임대를 할 시에는 보드의 허락을 받아야 합니다. 임대인의 조건도 매매시의 바이어의 조건과 같아야 하는 경우가 대분분이며 어떤 곳은 임대를 하지 못하는 곳도 있습니다.

 

▶모기지 대출시 더 까다로운 편입니다. 코압에 어푸르브 된 은행에서만 모기지가 나오고 보드의 가이드라인이 엄격합니다. 그래서 더 높은 다운페이먼트를 내야 하는 경우도 있습니다. 일반적으로 적어도 20% 다운페이먼트를 요구하며 어떤 곳은 50% 정도까지 다운페이먼트를 내야하고, 일부의 어떤 곳은 전체 금액을 내야만 매매 허가를 주는 곳도 있습니다. 이러한 조건으로 콘도 구입시 보다 더 철저한 재정준비가 필요합니다.

 

▶매매가격은 콘도보다 훨씬 저렴합니다. 그 이유는 코압건물이 내고 있는 모기지 부분이 매매 가격에 포함되지 않았기 때문입니다. 하지만 이부분의 원금과 이자는 매월 지불하는 관리비속에 나갑니다. 그리고 콘도 구매 시 내야하는 크로징 코스트 Transfer tax, Title insurance 등의 비용이 들지 않습니다. 장기간 거주할 목적이라면 좋은 옵션이기도 합니다.

 

▶매달 유틸리티, 보험료, 부동산세 (property tax), 관리비를 포함한 비용을 보드에 지불합니다. 부동산세의 경우 코압 건물 전체가 하나의 부동산으로 간주되어 각 유닛에 지분율만큼 나눠 세금이 나옵니다. 부동산세의 경우는 콘도보다 싼 편입니다. 그리고 코압 회사에서 받은 융자는 그 비용을 주주들이 나눠서 내기 때문에, 매달 전체적으로 나가는 경비가 콘도보다 더 비싸 집니다.

 

▶코압 보드의 규칙이나 법에 따라야 합니다. 예를 들면 집수리, 방문자, 애완동물 등등 제약이 있습니다.

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☆☆☆인기있는 코업들 소개 하겠습니다.

 

코압: Horizon in Fort Lee (참고로 6개의 빌딩이 있습니다)

 

코압: Apogee in Cliffside Park

 

코업: Mediterranean -N in Fort lee

 

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*****콘도와 코압 매매에 궁금하시면 언제든 연락 주세요

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리얼터맘 앤리 입니다. ​

 

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